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二十年前，如果你在纽约问一家品牌创意事务所、设计公司或建筑事务所的办公地址，答案几乎清一色指向曼哈顿。
但如今，这一格局正在发生变化。
布鲁克林的Dumbo（Down Under the Manhattan Bridge Overpass）——曾经是废弃仓库和老旧工厂的工业区，如今已成为全球顶级创意企业竞相入驻的圣地：这里不仅吸引了Snøhetta、BIG等世界级建筑事务所，还有thelab、Red Antler、Big Spaceship等品牌创意公司，Etsy、Huge等科技企业，还聚集了PowerHouse Books、HUSH Studios、Brooklyn Digital Foundry 这样的艺术机构。
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这些原本集中在曼哈顿的企业，纷纷选择在 Dumbo 落脚，甚至愿意承担比曼哈顿更高的总办公租赁成本。
那问题来了：
为什么这些顶级创意公司愿意为 Dumbo 付出比曼哈顿更高的代价？
创意产业为何抛弃传统CBD/商业中心？
这一趋势的背后，隐藏着未来城市发展的新逻辑。
空间优势
生态优势
首先是空间：
对于建筑、设计、科技和艺术领域的企业来说，办公空间不仅是一个办公地点，更是创意诞生的容器。传统写字楼的标准化格局，越来越无法满足创意行业对空间的想象力需求。
一个典型案例是 Snøhetta。
这家曾驻扎曼哈顿 21 年的知名建筑事务所，最终搬到了 Dumbo，且并非因为租金更便宜——事实上，Dumbo 的租金比他们在曼哈顿的办公室更贵。但他们依然毫不犹豫地选择这里，因为比起价格，空间的适配性才是关键。
Dumbo的独特魅力，来自于对工业建筑遗产的保留与再利用。
高耸的天花板、裸露的砖墙、巨大的落地窗、不规则的几何结构、独立露台，以及开阔的公共区域，这些元素共同塑造了一种原始而不羁的空间美感。
相比之下传统写字楼的标准化格局，已经越来越无法满足创意行业的需求。
创意行业的从业者需要能随意改造、实验、重塑的空间，而不用担心因为破坏“精致”的装修风格阻碍了创作思路。
Dumbo提供的，恰恰是跟创意行业适配的空间产品。
但真正让 Dumbo变得独特的，
是它已经形成的完整的创意产业生态。
与满是金融公司和科技企业的曼哈顿不同，Dumbo是创意设计行业的聚集地：据统计，Dumbo有超过1000家创意公司，总商业面积达600万平方英尺；单单是建筑公司，就有150多家事务所、展厅和工作室选择在 Dumbo 落户，所以你可以想象，在Dumbo，创意公司不再是孤立的个体，而是共同组成了一个紧密联系的社区——
街角的咖啡馆里的某个人，可能就是你的下一个合作伙伴；共享空间随时可以变成一场小型展览；工作室楼下就是定制家具的工坊；走几步路就能找到最好的艺术印刷服务商……
背后推手
为什么Dumbo能形成这样的创意产业生态呢？
这一切背后，有一个关键推手——地产开发商 Two Trees。
Two Trees不是传统意义上的地产商，
而更像是“城市策展人”（Curator of Cities）。
他们的目标从来不只是盖楼、卖楼，而是用 40 年的时间，把一片工业废墟，打造成全球创意企业最向往的办公地。他们的策略，不是短期套利，而是长期主义，用城市生态的逻辑去经营一片区域，而非单纯的资产管理。
故事还要从1979年说起。
当时，David Walentas——Two Trees的创始人，驾驶着一辆红色奔驰敞篷车，穿过Dumbo，眼前的景象是破败的工厂、废弃的码头，但他没有像其他投资者一样避开这片“衰败之地”，而是看到了被严重低估的价值。
在一次古早的采访，David Walentas表示，受到SoHo转型的启发（SoHo从工业区变为艺术家和创意中心），他相信Dumbo也能成为布鲁克林的“下一个SoHo”。
幸运的是，当时，Dumbo这片区域因工业衰退而被严重低估，地价极低。Walentas得以以1200万美元的价格，买下了Dumbo的大片土地；而且Two Trees的改造策略也很省钱，他们尽可能保留工业建筑的原始风貌（如裸露的砖墙、高天花板），不仅降低了重建成本，还迎合了创意产业对非标准化空间的需求。
最核心的是——愿景。
开发商希望这片区域成长为一个怎么样的地方？
很多地产公司的标准模式是“快进快出”，尽快购地、建房、卖出、回笼资金，追求短期资本增值，这是完全没有愿景的赚钱模式。
对于David Walentas来说，他们是有愿景的：他们希望将Dumbo打造成一个独特的创意社区，所以坚定地采用了“策展型”的策略。
这种策略，本质上是一种对城市环境的深度介入和长期塑造，不急着收割利润，精细运营，耐心等待产业生态的生长。
那具体怎么做呢？
Walentas非常清楚，一个区域的行业生态并非自然形成，而是需要主动策划和精准筛选租户。Two Trees在租赁策略上，非常明确地拒绝金融、法律等传统高利润行业，而是优先吸引建筑、设计、艺术、品牌创意和科技公司。这些企业的租金支付能力虽然不如金融公司，但它们能够形成长期稳定的行业生态，从而让 Dumbo 成为全球公认的“创意设计区”。
在一次团队会议上，Walentas 曾明确表示：
“我们要的是能让 Dumbo 活起来的公司，而不是只会付租金的机器。”
我们说一个例子：
Clock Tower Building（钟塔建筑）
Clock Tower Building其实是一座建于 1916 年的工业仓库，地理位置极佳，靠近曼哈顿桥和布鲁克林桥，面积在布鲁克林也算很可观了，达到191,000平方英尺(1.8万平米）。
当时Two Trees买下它时，恰好是1990年代。彼时曼哈顿的商业地产市场正值繁荣期，律师事务所和金融公司是高租金租户的典型代表，愿意支付溢价租赁大型办公空间。而Clock Tower Building因为其地理位置与大面积空间，对这类传统商业租户非常具有吸引力。
可以想象，如果做一份策划咨询报告，那最赚钱的肯定是做办公。
但David Walentas 做出了与市场预期完全不同的选择——
他没有把这栋楼改造成办公楼租给金融机构，而是花了3000万美元，将它改造成124套豪华阁楼公寓，专门吸引创意产业的高端人才。
David的逻辑很简单：如果要让 Dumbo 成为创意产业的聚集地，第一步就是要有人，特别是有创意名人，他们需要扎根在这里，这里也需要有符合他们偏好的住宅空间。
Dumbo's Clocktower penthouse
这一决策直接给Dumbo 未来发展定了调。
许多名人、设计师和艺术家纷纷入住，甚至连 Jay-Z、Ralph Lauren 和 Anne Hathaway 都曾考虑在这里购房。
有人评价，Clock Tower的改造是Two Trees“几乎凭空打造Dumbo”的起点，也标志着区域从工业区向创意区的转变。
此外，Two Trees不仅在运营自有的12 栋建筑（300万+平方英尺，商业、办公、住宅），他们更是在塑造一个区域品牌。
为了强化这一品牌认同，Two Trees还推动Dumbo获得“设计区”认定，并积极投资文化活动、公共艺术和社区运营。
这些年来，他们参与了布鲁克林大桥公园的开发、公共展馆捐赠以及旋转木马Jane’s Carousel修复等项目。
这些举措不仅改变了 DUMBO 的物理面貌，也显著提升了 DUMBO 的整体吸引力和地价，使其从一个废弃的工业区变为纽约最富裕和最具创新性的社区之一。
现在，如果你是一家顶级设计公司，最好在 Dumbo 有一席之地，因为这里的行业氛围、空间特质、社区文化，已经成为了全球创意行业的身份象征——就像硅谷之于科技行业、好莱坞之于影视产业一样。
Dumbo的启示
Dumbo的成功，让我们思考：
这样的“策展型运营”模式，能否在全球范围内被复制？
未来是否会出现更多类似Dumbo片区？
如果说过去几十年，曼哈顿代表的是“商业中心”模式，那么 Dumbo 代表的，则是未来产业社群化的趋势。
这不仅仅是空间格局的变化，更是商业地产逻辑的一场彻底颠覆。
传统的CBD（中央商务区）正在被挑战。在过去的商业地产逻辑中，办公空间的核心价值无外乎“地理位置”——地段好、交通便利，企业自然愿意进驻。但 Dumbo 证明了，办公空间的价值正在从“地理优势”向“产业匹配度”转移，一个行业聚集地的力量远比单一企业更强。
我们相信：
未来的办公空间将越来越多地围绕产业形成，比如专注于人工智能的产业园、面向时尚设计的创意街区、科技创业者扎堆的共享办公区。企业将不再单打独斗，而是融入到行业网络中，形成“同行在身边、供应链紧密合作”的产业生态。
也就是说，企业不再只是找个地点“租个办公室”，而是选择加入一个适合自身成长的产业生态。
特别是在技术飞速发展的当下，这种新模式显然更有韧性。
对于地产开发商以及运营商而言，
Dumbo成功路径也很值得借鉴：
在传统的“盖楼-出租-卖出”模式下，开发商只需要建造更多写字楼，就能吸引企业租赁。但如今，空间过剩，企业关注的是“这个地方是否适合我的行业？是否能带来更多协作和创新机会？”
真正有远见的开发商，应该是“策展型运营商”，主动塑造产业氛围，主动选择符合目标愿景的租户，打造一个持续吸引创意人才、企业和文化氛围的生态系统。
产业氛围的营造，比建筑本身更重要。
Dumbo的故事，
会在更多的片区上演。
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